新城悦服务戚小明：摆脱房地产业务依赖，从单一住宅拓展向多业态出击

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物业管理行业正在逐步摆脱对房地产行业的依赖。

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新城悦服务（01755.HK）日前发布的2023年中期业绩显示，尽管与房地产开发相关的服务收入仍在下降，但公司整体收入和利润表现良好，上半年实现营业收入26.81亿元，同比增长8.7%，归母净利润2.94亿元，同比增长30.1%。

新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明在8月28日的业绩说明会上表示，即便开发商相关业务在上半年没有太多服务需求，但作为公司核心业务的物业管理服务以及社区增值服务在收入上继续保持两位数增长，成功将公司带回业务同比增长的轨道。

“可见集团已经足够摆脱对房地产开发行业的依赖，成为一家面向全社会、多场景、全国布局的多元化综合物业服务企业。”戚小明说，在物业管理合约新增拓展方面，新城悦服务已经从单一的住宅拓展逐步转变为多业态全面出击，今年上半年共完成项目拓展约1220万平方米，其中住宅和非住宅占比几乎各占一半。

在管规模创新高

第三方在管面积占比超半数

新城悦服务收入主要来源于四个板块：物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务以及开发商增值服务。

上半年营业收入的增长主要由物业管理服务和社区增值服务贡献。其中，物业管理服务收入达到约16.94亿元，同比增长21.7%，占总收入的63.2%。

上半年，物业管理的在管规模再创新高，在管面积突破2亿平方米，达到2.09亿平方米，合约面积增加1000万平方米达到3.23亿平方米，双双保持继续增长。总在管面积中来自第三方的面积占比为约51.6%。

物业管理服务的毛利为4.18亿元，同比增长5.3%，毛利率为24.7%，同比下降3.8个百分点，但较2022年全年毛利率上升0.2个百分点。

戚小明说，物业服务的市场化拓展继续在稳步推进中，今年上半年明显感受到收并购的子公司在非住宅业态方面给了很大的动力。“新增的像烟台大学、上海的一些中学，甘肃全省的高速服务区当中很多的站点，包括天津几个项目，都给我们非住宅带来了很多在管项目。”这些方面的不错表现，为非住宅业态的中长期发展奠定了良好基础。

来自于房地产开发行业的服务需求仍在下降，受此影响，开发商增值服务和智慧园区服务收入的下降速度依然显著，上半年同比降幅分别为44.7%和31.3%。

戚小明说，这也进一步显示出新城悦在其他业务方面的占比越来越增强，而对开发商的关联度逐步下降。

摆脱房地产业务依赖

向永续业务推进转型

社区增值服务是新城悦服务的另一大核心业务。

今年上半年社区增值服务收入为7.08亿元，同比增长13.4%，该业务板块的毛利率为33.9%，在各业务板块中居首。

据新城悦服务管理层介绍，目前社会增值服务内容正在向永续业务推进转型，这也是公司业务正在摆脱房地产依赖的又一体现。

在社区增值服务中，如团餐、电梯维保、固定类资源的收入占比在迅速上升。以团餐服务为首的永续性业务继续保持较快增长，上半年成功中标上海机场(集团)有限公司、天津西青区中医医院、常州市第二人民医院等重要团餐项目；设施管理服务也在稳步推进，目前所管理的电梯数量已经超过3.7万台。

上半年与车辆相关的服务收入也保持同比增长，该领域的服务内容不再只停留在停车管理，在车辆充电方面，尤其针对非机动车充电业务也加紧布局，以实现业务日益增长的充电需求，充电业务将成为又一个可期待的机会点。

新城悦服务也会主动撤出一些风险项目及亏损项目。“我们每半年会盘查在手项目的情况，特别是收入相对较低或者是小开发商风险比较大的项目，使得公司整个经营效果会更好一些。”管理层说。比如一次性需求的拎包入住和车位销售等业务，在收入中的占比正不断下降。

经过严格的内控管理，新城悦服务整体经营指标在逐步向好，整体销售和行政费用率下降0.1个百分点，现金流从去年上半年-3.8亿元变成了今年上半年的658万元。

展望未来，戚小明表示，新城悦服务将继续专注于物业管理与社会增值服务的共同增长，下半年在品质提升、服务提升，在区域聚焦、多元化发展以及团队管理等方面做更进一步的升级迭代，为未来持续的规模增长奠定基础。

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